Zakup mieszkania w kamienicy potrafi dać najlepszy klimat (wysokość, sztukaterie, grube mury), ale też najdroższe niespodzianki. Jeśli chcesz wstępnie ocenić ryzyka bez wchodzenia w wielotygodniowe analizy, zrób ten szybki przegląd.
Poniżej masz checklistę „30 minut”, która pomaga odpowiedzieć na pytanie: czy to jest mieszkanie do „kosmetyki”, czy do remontu z ryzykiem konstrukcyjno‑instalacyjnym.
Checklista 30 minut (do wydrukowania w głowie)
1) Klatka i części wspólne mówią prawdę
- Czy widać zacieki, łuszczącą się farbę, wykwity soli?
- Jak wygląda piwnica: zapach stęchlizny, wilgoć, wentylacja?
- Czy są nowe piony (woda/kanalizacja), czy stare rury „na słowo honoru”?
- Czy jest domofon, nowe instalacje, wymienione okna na klatce — czy „od zawsze to samo”?
Wniosek: zaniedbane części wspólne często oznaczają trudniejszą wspólnotę i brak pieniędzy na remonty.
2) Wspólnota / zarządca: 3 pytania, które ratują budżet
Poproś (albo przynajmniej zapytaj telefonicznie) o:
- wysokość funduszu remontowego (zł/m²) i stan konta,
- plan remontów na 12–24 miesiące (dach, elewacja, piony, instalacja elektryczna),
- zadłużenie budynku i zaległości właścicieli.
Jeśli odpowiedź brzmi „nie wiem / proszę pisać maila i poczekać”, to sygnał: możesz nie dostać danych na czas, a ryzyko zostaje po Twojej stronie.
3) Instalacje: najczęstsze źródło kosztów (i nerwów)
W mieszkaniu sprawdź:
- prąd: czy jest 3‑fazowy, jaki jest przydział mocy, czy rozdzielnia wygląda współcześnie;
- woda/kanalizacja: czy odpływy działają, czy słychać „bulgotanie”, czy widać stare rury;
- gaz: czy jest, czy planujesz zostawić, czy budynek ma aktualne przeglądy.
W kamienicach problemem bywają też piony prowadzone „jak się da” i brak miejsca na sensowną przebudowę łazienki/kuchni bez kucia połowy mieszkania.
4) Wilgoć: sprawdź zanim zakochasz się w sztukaterii
Szybki test:
- stań przy ścianach zewnętrznych i w narożnikach: czy czuć chłód, wilgoć, „piwnicę”?
- spójrz za szafami, zasłonami, w okolicy okien: czy są ciemne plamy?
- zapytaj, czy były problemy z zagrzybieniem.
Jeśli wilgoć wychodzi w tynku, to często nie jest „do pomalowania”, tylko do rozwiązania u źródła (wentylacja, izolacje, nieszczelności).
5) Akustyka i stropy: cisza w ogłoszeniu, echo w życiu
W kamienicach stropy bywają:
- drewniane (często przenoszą dźwięki),
- mieszane, po naprawach,
- albo żelbetowe (rzadziej, w zależności od budynku i modernizacji).
Szybka próba: przejdź się po mieszkaniu w butach, posłuchaj skrzypienia, uderz lekko w podłogę, stań w ciszy i posłuchaj klatki/ulicy.
6) Układ i światło: „klimat” nie zawsze znaczy funkcjonalność
Zwróć uwagę na:
- strony świata i realne doświetlenie (kamienice potrafią mieć głębokie trakty),
- możliwość zrobienia sensownej kuchni/łazienki (piony!),
- wysokość i stan okien (nieszczelności = koszty + hałas).
7) Konserwator zabytków i zgody: czy w ogóle można zrobić to, co planujesz
Jeśli budynek lub elewacja są pod ochroną (albo jest wpis do rejestru), dopytaj o:
- wymianę okien,
- ingerencję w elewację (np. klimatyzacja),
- zmiany układu (czasem ograniczenia dotyczą też wnętrz).
Tu nie chodzi o straszenie — tylko o to, żeby planować realnie.
8) Koszty „po zakupie”, o których mało kto mówi
Do budżetu dopisz często pomijane pozycje:
- prace przy krzywych ścianach/sufitach,
- wzmocnienia podłóg, wyrównania, wygłuszenia,
- przeróbki instalacji w częściach wspólnych (uzgodnienia),
- stolarka na wymiar (wnęki, skosy, nietypowe rozstawy).
Mini‑strategia negocjacji (praktycznie)
Jeśli znajdujesz ryzyka, zbierz je w 3 grupy:
- pewne koszty (np. instalacja elektryczna do wymiany),
- koszty prawdopodobne (np. wentylacja do poprawy),
- ryzyka (np. wilgoć o nieznanym źródle).
Z taką listą łatwiej rozmawiać o cenie, a nie „bo mi się wydaje, że drogo”.
Kiedy warto wziąć projektanta/architekta wnętrz już przed zakupem?
Gdy:
- chcesz przesuwać łazienkę/kuchnię,
- planujesz większe wyburzenia,
- zależy Ci na wycenie sensownego standardu,
- mieszkanie ma nietypowy układ, a Ty nie chcesz kupić „problemu w ładnej ramce”.
Jeśli chcesz, mogę pomóc ocenić potencjał i ryzyka jeszcze przed decyzją.
CTA
Szukasz wsparcia w Warszawie — od układu funkcjonalnego po budżet i plan prac? Zobacz: /projektowanie-wnetrz-warszawa.
(To link do oferty projektowania wnętrz — jeśli jesteś na etapie zakupu, to zwykle najbardziej opłaca się zrobić szybki plan + wycenę zanim podpiszesz umowę.)